Definir la secuencia
La TIR es la tasa de descuento que hace que el valor presente neto de una secuencia de flujos sea nulo. Identifique si representa el proyecto sin deuda o el capital de un propietario después de financiamiento y reglas de reparto. Incluya aportaciones fechadas, movimientos intermedios e ingresos de salida supuestos netos de obligaciones declaradas. No mezcle flujos del inmueble y distribuciones del inversionista como si pertenecieran al mismo nivel de análisis financiero.
Una comparación ficticia sin fechas
Un promotor ficticio recibe resúmenes de propuestas competidoras de alquiler. Ambas muestran aportaciones y una distribución final estimada, pero ninguna especifica desembolsos de obra ni fechas intermedias de financiamiento. Una anuncia mayor TIR. El promotor solicita calendarios fechados, tratamiento de deuda, supuestos de venta y posibles aportaciones adicionales antes de comparar. Decide no establecer un orden de preferencia hasta poder reproducir las secuencias. Una cifra atractiva no sustituye información necesaria para calcularla e interpretarla.
Comunicar las limitaciones
Secuencias inusuales con cambios repetidos de signo pueden producir varias soluciones o ninguna TIR útil. El programa numérico no elimina ese problema interpretativo. Revise valor presente neto con tasa declarada y múltiplo de capital junto al calendario, explicando sus distintas limitaciones. Pruebe cambios de fecha e ingresos de salida, sin tratar el valor terminal como seguro. La TIR calculada es resultado de un modelo, no desempeño logrado ni rendimiento prometido. Si faltan fechas, publique supuestos y declare que no se ha calculado.
El siguiente paso
Leer el siguiente análisisInformación general, no asesoramiento personalizado jurídico, fiscal, de inversiones, ingeniería o arquitectura.